«Καμπανάκι» από το ΔΝΤ για τα στεγαστικά δάνεια και την αγορά ακινήτων

Ανθεκτικό στις τελευταίες διεθνείς κρίσεις, παρέμεινε το ελληνικό τραπεζικό σύστημα, χάρη στην ενίσχυση των ισολογισμών των πιστωτικών ιδρυμάτων, διαπιστώνει το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο στην τελευταία έκθεσή του στο πλαίσιο των ετήσιων διαβουλεύσεων του άρθρου IV. Ωστόσο, όπως επισημαίνει το ΔΝΤ, το εγχώριο χρηματοπιστωτικό σύστημα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει σημαντικές μελλοντικές προκλήσεις, μεταξύ των οποίων και την εμφάνιση των πρώτων ανισορροπιών στην αγορά ακινήτων.

Οι κίνδυνοι της ταχείας αύξησης στις τιμές ακινήτων

Ειδικότερα, αναφέρει ότι η Τράπεζα της Ελλάδος έχει εντοπίσει την ταχεία αύξηση στις τιμές των ακινήτων ως έναν σημαντικό, αλλά σε αρχική φάση ακόμη, συστημικό κίνδυνο.

Όπως σημειώνει το ΔΝΤ, μετά το χαμηλό επίπεδο του 2017, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 50% σε ονομαστικούς όρους και κατά 35% σε πραγματικούς (αφού αφαιρεθεί δηλαδή ο πληθωρισμός), ενώ δεν διαφαίνεται ακόμη μία επιβράδυνση των αυξήσεων, λόγω της ισχυρής απασχόλησης, της αύξησης του πραγματικού διαθέσιμου εισοδήματος και της ζήτησης από ξένους, μεταξύ άλλων στο πλαίσιο του προγράμματος «Χρυσή Βίζα». Διάφοροι δείκτες, προσθέτει, δείχνουν ότι οι τιμές των κατοικιών ήταν υπερτιμημένες το 2023, καθώς ο λόγος τους προς τα εισοδήματα και προς τα ενοίκια ήταν υψηλότερος κατά 6% και 29%, αντίστοιχα, σε σχέση με τους μακροπρόθεσμους μέσους όρους.

Καθώς οι υψηλότερες τιμές των ακινήτων αυξάνουν το ύψος της δόσης για όσους θα ήθελαν να πάρουν στεγαστικό δάνειο, αυξάνεται παράλληλα και ο κίνδυνος να μη μπορούν τα νοικοκυριά να εξυπηρετήσουν τα δάνειά τους και συνεπώς και ο κίνδυνος να αυξηθούν και οι ζημιές των τραπεζών από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

Από τα υψηλότερα στην Ε.Ε. το κόστος εξυπηρέτησης δανείων στα νοικοκυριά

Αν και το ΔΝΤ σημειώνει ότι το χρέος των ελληνικών νοικοκυριών έχει μειωθεί μετά την κρίση χρέους και είναι πολύ χαμηλότερο σε σχέση με άλλες χώρες της Ε.Ε., σημειώνει ότι υπάρχουν κάποια στοιχεία που χρειάζονται στενή παρακολούθηση. Η αύξηση των δανείων στα νοικοκυριά εξακολουθεί να είναι υποτονική, αλλά το κόστος εξυπηρέτησής τους παραμένει από τα υψηλότερα στην Ε.Ε., όπως προκύπτει από το κόστος στέγασης σε σχέση με το διαθέσιμο εισόδημα και το ύψος της δόσης του δανείου σε σχέση με το εισόδημα.

Επισημαίνει επιπλέον ότι παρατηρείται ήδη μία αύξηση στο ύψος της δόσης σε σχέση με το εισόδημα (debt service-to-income, DSTI). Παράλληλα, στην Ελλάδα καταγράφεται το υψηλότερο επίπεδο στον λόγο του ποσού του δανείου σε σχέση με την αξία του (loan-to-value ratio, LTV), το οποίο υπερβαίνει το 80%, χωρίς πάντως να προκύπτει κάποια ιδιαίτερη ανησυχία από την κατανομή των κινδύνων αυτών. Επίσης, η έκθεση των ελληνικών τραπεζών στην αγορά ακινήτων είναι χαμηλότερη από τον μέσο όρο της Ε.Ε. και σε σχέση με τα επίπεδα πριν τη χρηματοπιστωτική κρίση.

Μέτρα για την αύξησης της ανθεκτικότητας των δανειοληπτών

Μέσα σε αυτό το πλέγμα, το Ταμείο σημειώνει ότι η Τράπεζα της Ελλάδος εκτιμά αυτή την περίοδο την προοπτική να θεσπίσει μέτρα που θα θέτουν κάποιους περιορισμούς στις χορηγήσεις δανείων – όπως περιορισμούς στο ύψος του στεγαστικού δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου και στο ύψος της δόσης σε σχέση με το εισόδημα του δανειολήπτη – τροποποιώντας το νομικό πλαίσιο, ώστε να έχει τη δυνατότητα να επιβάλει τέτοια μέτρα στις τράπεζες.

Το Ταμείο αναφέρει ότι τα μέτρα αυτά θα βοηθήσουν στην αύξηση της αντοχής των δανειοληπτών, με τον περιορισμό της πιθανότητας μη εξυπηρέτησης του δανείου τους, καθώς και στον περιορισμό των ζημιών των τραπεζών από μη εξυπηρετούμενα δάνεια.

Το ΔΝΤ εκτιμά ότι τα δύο αυτά μέτρα λειτουργούν συμπληρωματικά και για τον λόγο αυτό θα πρέπει να εξεταστεί η ταυτόχρονη εφαρμογή τους, ώστε να αυξηθεί η ανθεκτικότητα των δανειοληπτών σε ενδεχόμενα σοκ στα εισοδήματα και τα επιτόκια.

Σύμφωνα με ποσοτική ανάλυση που κάνει το ΔΝΤ, προκύπτει ότι αν το πλαφόν στο ύψος του δανείου σε σχέση με την αξία του ακινήτου τεθεί στο 85%, το αντίστοιχο πλαφόν στο ύψος της δόσης σε σχέση με το εισόδημα θα ήταν περίπου 40%.

Πηγή: ΑΠΕ-ΜΠΕ