Χρυσή Βίζα μόνο για ακίνητα άνω των 120 τ.μ. και 800.000 ευρώ για την Κρήτη, κυρίως για ιδιόχρηση και όχι για εκμετάλλευση μέσω Airbnb, για να αποτραπεί η αγορά µικρών διαµερισµάτων προς εκµετάλλευση – Τις επόμενες ημέρες ο νέος νόμος στην Βουλή

Σε όλα τα νησιά άνω των 3.000 κατοίκων το ελάχιστο ύψος της επένδυσης για το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», θα αυξηθεί στις 800.000 ευρώ από τις 250.000 που είναι σήμερα, στην κατεύθυνση των αλλαγών που επιχειρεί η κυβέρνηση, με όπλο την αυστηροποίηση των όρων της Golden Visa για περιοχές που πρέπει να ανασάνουν και να αρχίσουν πάλι να έχουν διαθέσιμα σπίτια σε λογικές τιμές για αγορά, ενοίκιο και φοιτητική στέγη.

Μάλιστα, η ρύθμιση που φέρνει ο υπουργός Οικονομίας Κωστής Χατζηδάκης και αναμένεται να μπει στη Βουλή τις επόμενες ημέρες, εκτός από την αύξηση του επενδυόμενου ποσού στα 800.000 ευρώ σε όλη την Κρήτη, την Αττική και τη Θεσσαλονίκη, θα θέτει όρο ισχύος για την απόκτηση βίζας τα 120 τ.μ και πάνω, ενώ δυνατότητες χρήσης των μεγαλύτερων ακινήτων θα είναι κυρίως για ιδιόχρηση και όχι για εκμετάλλευση μέσω Airbnb.

«Κλειδώνουν» οι μεταβολές

Σύμφωνα με ασφαλείς πληροφορίες που επικαλείται το moneyreview.gr, οι αλλαγές θα είναι πολλές και σημαντικές, και το πρόγραμμα «χρυσή βίζα», θα απευθύνεται πλέον σε σαφώς μικρότερο αριθμό επενδυτών.

• Κατ’ αρχάς στις Περιφέρειες Αττικής και Θεσσαλονίκης και σε όλα τα νησιά άνω των 3.000 κατοίκων το ελάχιστο ύψος της επένδυσης θα αυξηθεί στις 800.000 ευρώ.
• Σήμερα ισχύει όριο 500.000 ευρώ μόνο στο κέντρο της Αθήνας, στα βόρεια και τα νότια προάστια, στον Δήμο Θεσσαλονίκης, στη Μύκονο και στη Σαντορίνη.
• Ετσι, περιοχές όπως η Εύβοια, η Κρήτη και όλοι οι δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί θα έχουν πλέον το υψηλό όριο των 800.000 ευρώ.

Σε όλη την υπόλοιπη χώρα το όριο επίσης θα αυξηθεί και θα διαμορφωθεί σε 400.000 ευρώ αντί 250.000 ευρώ που είναι σήμερα, σε μια προσπάθεια να αποφευχθούν φαινόμενα συγκέντρωσης όλης της ζήτησης σε λίγα σημεία ανά την επικράτεια, με αποτέλεσμα να προκαλούνται απότομες αυξήσεις των τιμών πώλησης κατοικιών. Η μοναδική περίπτωση όπου θα ισχύει το όριο των 250.000 ευρώ θα αφορά τα διατηρητέα ακίνητα και κτίρια, προκειμένου να δοθεί κίνητρο στους επενδυτές να προχωρούν σε τέτοιες αγορές ώστε να δοθεί νέα «ζωή» σε πολλά ακίνητα που παραμένουν σήμερα αναξιοποίητα.

• Αλλη μία σημαντική παράμετρος είναι ότι πλέον οι αγορές θα μπορούν να γίνονται μόνο για ακίνητα επιφανείας 120 τ.μ. και άνω.
• Επίσης θα απαγορευτεί στους επενδυτές η αξιοποίηση των ακινήτων μέσω των ψηφιακών πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Φαίνεται, λοιπόν, πως το οικονομικό επιτελείο επιχειρεί να κλείσει κάθε πιθανό «παράθυρο» για την αξιοποίηση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Θα μπορούσε να αγοράσει κανείς, π.χ., ένα μεγάλο διαμέρισμα και να το διαμορφώσει κατά τέτοιον τρόπο ώστε να αξιοποιείται μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η παράμετρος της μεγάλης επιφάνειας παραμένει, ωστόσο, προκειμένου να μην «ανταγωνίζονται» ευθέως οι ξένοι επενδυτές τους εγχώριους επενδυτές, που κατά κανόνα προτιμούν πιο μικρά ακίνητα.

Πάντως, όπως τονίζουν παράγοντες της αγοράς ακινήτων, η εκμετάλλευση μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης αφορούσε μόνο το 5%-10% των ακινήτων που αγοράζονταν από ξένους επενδυτές από τρίτες χώρες. Κύριος λόγος είναι ότι απαιτείται ενεργή διαχείριση, κάτι που κοστίζει και ασφαλώς μειώνει τα πιθανά έσοδα. Ετσι οι περισσότεροι προτιμούσαν τη μακροχρόνια ενοικίαση.

Σε χθεσινές δηλώσεις του ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών Κωστής Χατζηδάκης ανέφερε ότι η τροπολογία θα κατατεθεί εντός της εβδομάδας. «Η κυβέρνηση έχει κάνει ήδη μία παρέμβαση τον προηγούμενο Δεκέμβριο για το Airbnb. Η αγορά των ακινήτων έχει ανέβει αναμενόμενα. Οι συναλλαγές που γίνονται με “golden visa” στα ακίνητα είναι το 7% του συνόλου. Γι’ αυτό και στην “golden visa” θα πάμε στα μέρη που είναι πιο τουριστικά και θα αυξήσουμε το όριο στις 800.000 ευρώ, ενώ στις υπόλοιπες περιοχές το όριο θα αυξηθεί στις 400.000 ευρώ».

Σύμφωνα με τον κ. Χατζηδάκη, «πιστεύουμε ότι όταν ήταν χαμηλότερο το όριο πίεσε τις τιμές προς τα πάνω και γι’ αυτό οι κατοικίες στο κέντρο της Αθήνας ανέβηκαν από τις 250.000 στις 500.000 ευρώ και τώρα στις 800.000 ευρώ. Πλέον η επένδυση θα είναι για ακίνητα μεγάλης αξίας και όχι για ένα σπίτι που θέλει να αγοράσει, π.χ., ένα ζευγάρι. Κρατάμε χαμηλά τις τιμές στα διατηρητέα γιατί υπάρχουν πολλά εγκαταλελειμμένα που είναι δύσκολο να επισκευαστούν, οπότε δίνουμε μια ευκαιρία και στους ιδιοκτήτες τους να τα πουλήσουν και σε αυτούς που θέλουν να πάρουν άδεια παραμονής να επενδύσουν σε αυτά».

Από Οκτώβριο σε ισχύ οι νέες προϋποθέσεις

Τα νέα μέτρα για τη «χρυσή βίζα» αναμένεται να ανακοινωθούν επισήμως σύντομα, αλλά δεν πρόκειται να τεθούν άμεσα σε εφαρμογή. Στις σκέψεις του οικονομικού επιτελείου είναι να δοθεί και περίοδος χάριτος έως τις 30 Σεπτεμβρίου, μέχρι να ισχύσουν οι νέες αλλαγές. Συγκεκριμένα, μέχρι αυτή την ημερομηνία θα μπορούν οι ενδιαφερόμενοι επενδυτές να προχωρούν σε προσύμφωνα και ιδιωτικά συμφωνητικά αγοράς ακινήτων, μέσω των οποίων θα κατοχυρώνουν το δικαίωμα εξασφάλισης άδειας παραμονής.

Στη συνέχεια θα έχουν χρονικό περιθώριο έως την άνοιξη του 2025 προκειμένου να ολοκληρώσουν την υπογραφή των σχετικών συμβολαίων αγοραπωλησίας και να προχωρήσουν και στην υποβολή των αιτήσεων λήψης άδειας παραμονής.

Η εξέλιξη αυτή αναμένεται να προκαλέσει, για δεύτερο διαδοχικό χρόνο, σοβαρή στρέβλωση στην αγορά κατοικίας, καθώς θα πυροδοτήσει νέο «πανικό» μεταξύ των επενδυτών, προκειμένου να προλάβουν τις σχετικές προθεσμίες για τις νέες αλλαγές. Τη μεγαλύτερη πίεση θα δεχθούν οι περιοχές όπου ακόμη ισχύει το καθεστώς των 250.000 ευρώ, κυρίως εντός Αττικής, κάτι που ήδη έχει παρατηρηθεί από το 2023. Μόνο κατά τη διάρκεια του προηγούμενου έτους χορηγήθηκαν 4.231 νέες άδειες, αριθμός που ήταν υψηλότερος κατά σχεδόν 100% έναντι του 2022.

Είναι χαρακτηριστικό ότι πέρυσι υποβλήθηκαν συνολικά 8.351 αιτήματα χορήγησης άδειας επενδυτή, αριθμός που ξεπέρασε κάθε προηγούμενο, ισοδυναμώντας με αγορές ακινήτων συνολικής αξίας άνω των 2 δισ. ευρώ.

Σήμερα εκκρεμούν 7.596 αιτήσεις, εξέλιξη που οφείλεται ασφαλώς στην υπερφόρτωση των υπηρεσιών. Μέχρι και πριν από τις αλλαγές στο πρόγραμμα κατά μέσον όρο χορηγούνταν περίπου 2.000-2.500 άδειες ετησίως.

Δεν απέδωσε η αύξηση στις 500.000 ευρώ

«Οι κυοφορούμενες αλλαγές στο πρόγραμμα της “χρυσής βίζας” προωθούνται σε μια περίοδο κατά την οποία, όπως αποδείχθηκε στην πράξη, δεν είδαμε κανένα αποτέλεσμα στο μέτωπο των τιμών από την πρόσφατη αύξηση του ορίου στις 500.000 ευρώ», αναφέρει ο κ. Λευτέρης Ποταμιάνος, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής. Οπως τονίζει, ενώ έχουν περάσει πλέον σχεδόν οκτώ μήνες από τον διπλασιασμό του ορίου, στο κέντρο της Αθήνας οι τιμές όχι μόνο δεν μειώθηκαν, αλλά αντίθετα συνεχίζουν να αυξάνονται, παρότι πλέον οι ξένοι επενδυτές έχουν αποχωρήσει πλήρως και κινούνται σε άλλες περιοχές, όπου έχει παραμείνει το όριο των 250.000 ευρώ, όπως, π.χ., ο Πειραιάς και τα δυτικά προάστια.

Είναι χαρακτηριστικό ότι με βάση τον δείκτη Spitogatos Property Index κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, δηλαδή πριν ισχύσουν οι πρόσφατες αλλαγές στο καθεστώς της «χρυσής βίζας», η μέση ζητούμενη τιμή στο κέντρο της Αθήνας ήταν 1.885 ευρώ/τ.μ. Μετά τον διπλασιασμό του ορίου στις 500.000 ευρώ, η μέση ζητούμενη τιμή αυξήθηκε σε 2.000 ευρώ/τ.μ. κατά το τρίτο τρίμηνο και σε 2.037 ευρώ/τ.μ. κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2023. Δεν υπήρξε δηλαδή αποκλιμάκωση των τιμών, ενώ το ίδιο ίσχυσε ασφαλώς και με τις τιμές ενοικίασης.

Σύμφωνα με τον κ. Ποταμιάνο, «το πρόβλημα με τις υψηλές τιμές πώλησης που έχουν “παγώσει” και τις αγοραπωλησίες στο κέντρο της Αθήνας οφείλεται στο έλλειμμα προσφοράς, καθώς τα κλειστά ακίνητα είναι εκατοντάδες χιλιάδες και είτε βρίσκονται στα χέρια υπερχρεωμένων νοικοκυριών και κληρονόμων, που δεν μπορούν να τα αξιοποιήσουν, είτε υπό τον έλεγχο τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων». Οπως αναφέρει, «δεν ήταν η “χρυσή βίζα” το πρόβλημα, καθώς οι συναλλαγές που γίνονταν ήταν λίγες στον αριθμό». Συγκεκριμένα, σε 10 χρόνια έχουν αποκτηθεί περίπου 20.000 ακίνητα από ξένους επενδυτές από τρίτες χώρες, η πλειονότητα των οποίων αξιοποιείται μέσω της μακροχρόνιας ενοικίασης.

Αντίστοιχα, όπως αναφέρει ο κ. Αλέξανδρος Ρισβάς, επικεφαλής του δικηγορικού γραφείου επενδυτικής μετανάστευσης «Ρισβάς & Συνεργάτες», «οι υψηλές τιμές δεν οφείλονταν στους επενδυτές μέσω της “χρυσής βίζας”. Το είδαμε άλλωστε και στην περίπτωση της Πορτογαλίας, μιας αγοράς με πολλές ομοιότητες με την ελληνική. Εκεί, πρόσφατα, καταργήθηκαν οι επενδύσεις σε ακίνητα για την εξασφάλιση άδειας παραμονής. Παρ’ όλα αυτά, οι τιμές πώλησης συνεχίζουν να κινούνται ανοδικά λόγω της συσσωρευμένης ζήτησης από τους εγχώριους αγοραστές και της χαμηλής προσφοράς».

Κατά τον κ. Ρισβά, οι νέες αλλαγές που προωθούνται στο ελληνικό πρόγραμμα δεν βασίζονται σε πραγματικά δεδομένα, αλλά πρόκειται για μια αμιγώς πολιτική απόφαση. Θα έχουν, δε, ως αποτέλεσμα την πλήρη αποχώρηση των περισσότερων επενδυτών λόγω του υψηλού κόστους, καθώς άλλες χώρες, όπως η Κύπρος και η Ισπανία, θα προσφέρουν πλέον πιο ανταγωνιστικές τιμές (310.000 και 500.000 ευρώ αντίστοιχα).