«Ταφόπλακα» το τέλος επιτηδεύματος σε κάθε διαμέρισμα Airbnb – Σφοδρές αντιδράσεις από την αγορά

Την ώρα που ο τελευταίος νόμος ανάγκασε όσους διαχειρίζονται από 3 ακίνητα και πάνω να συστήσουν εταιρεία, η φορολογική αρχή έρχεται εκ των υστέρων και αναδρομικά να επιβάλει τέλος επιτηδεύματος και μάλιστα ανά κατάλυμα!

Πρόκειται για ένα δυσανάλογο κόστος για μια εταιρεία, που την καθιστά μη βιώσιμη.

Είσαι νομικό πρόσωπο και διαχειρίζεσαι 30 ακίνητα τα οποία διαθέτεις μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης σε διάφορα σημεία της Ελλάδας, τότε θα πληρώσεις 20 τέλη επιτηδεύματος. Αν όμως το Νομικό πρόσωπο, για παράδειγμα, διαχειρίζεται 20 ακίνητα σε μία πολυκατοικία στο Κολωνάκι, θα πληρώσει ένα τέλος επιτηδεύματος.

Θα μπορούσε κανείς να πει ο παραλογισμός στο μεγαλείο του, καθώς δεν είναι δυνατόν σε κάθε ακίνητο το οποίο δεν είναι στο ίδιο κτίριο να επιβάλλεται τέλος επιτηδεύματος και να θεωρείται υποκατάστημα.

Σήμερα το τέλος επιτηδεύματος ανέρχεται στο ποσό των 1.000 ευρώ για τα νομικά πρόσωπα και στα 600 ευρώ για κάθε υποκατάστημα. Εφόσον λοιπόν κάποιος διαθέτει σε βραχυχρόνια μίσθωση σε διαφορετικά κτίρια 30 ακίνητα θα πληρώσει τέλος επιτηδεύματος ύψους 18.400 ευρώ.

Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ που έρχεται σε εφαρμογή της νομοθεσίας που θέσπισε το οικονομικό επιτελείο της κυβέρνησης δημιουργεί στην καλύτερη περίπτωση προβληματισμό, ενώ ενδεχομένως να πρόκειται για αβλεψία της πολιτικής ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών. Σύμφωνα με πληροφορίες πάντως, η ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών φαίνεται να αναγνωρίζει το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί και αναζητά λύσεις για την αντιμετώπιση του, οι οποίες πιθανόν να ανακοινωθούν εντός της εβδομάδας και να γίνουν οι απαραίτητες αλλαγές στη νομοθεσία.

Η ίδια περίεργη λογική εφαρμόζεται και στα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν πάνω από τρία ακίνητα σε βραχυχρόνια μίσθωση και υποχρεούνται να ανοίξουν βιβλία. Δηλαδή, εάν για παράδειγμα μισθώνουν τέσσερα ακίνητα σε διαφορετικά κτίρια θα πληρώσουν τέλος επιτηδεύματος επί 4. Και σε αυτή την περίπτωση κάθε ακίνητο θεωρείται υποκατάστημα. Εάν όμως και τα 4 ακίνητα είναι σε ένα κτίριο, θα καταβληθεί ένα τέλος επιτηδεύματος. Ωστόσο, για τα φυσικά πρόσωπα η νομοθεσία δεν θα προλάβει να εφαρμοσθεί. Επί της ουσίας δεν θίγονται καθώς τα 7.440 φυσικά πρόσωπα με περισσότερα από τρία ακίνητα εφόσον άνοιξαν τώρα βιβλία, θα εξαιρεθούν για πέντε έτη από το τέλος επιτηδεύματος. Με δεδομένο ότι το τέλος καταργείται από τον επόμενο χρόνο για τα φυσικά πρόσωπα ουσιαστικά δεν θα εφαρμοστεί το πλαίσιο αυτό, σε αντίθεση με τα νομικά πρόσωπα.

Σύμφωνα με πληροφορίες τα νομικά πρόσωπα θα μετακυλήσουν το κόστος αυτό στους ιδιοκτήτες ακινήτων, εκτός και εάν η κυβέρνηση προχωρήσει σε αλλαγή της νομοθεσίας.

Σημειώνεται ότι σήμερα 5.297 νομικά πρόσωπα δραστηριοποιούνται στις βραχυχρόνιες μισθώσεις με 57.696 ακίνητα (το 34,2% των ακινήτων) και 7.440 φυσικά πρόσωπα με 30.329 ακίνητα.

Η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ

Τα «Ακίνητα» που μισθώνονται ή υπεκμισθώνονται με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (έδρα και υποκαταστήματα) των ως άνω προσώπων και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 31 του ν. 3986/2011 (Α’152), περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος.

Το ίδιο εφαρμόζεται ανάλογα και για τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία μισθώνουν ή υπεκμισθώνουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα και αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα βάσει των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 39Α του ΚΦΕ. Ως προς την επιβολή του τέλους επιτηδεύματος για τα δωμάτια που βρίσκονται εντός του ίδιου διαμερίσματος ή εντός μονοκατοικίας, καθώς και για τα διαμερίσματα που βρίσκονται εντός του ίδιου κτιριακού χώρου, εφαρμόζονται όσα έχουν γίνει δεκτά με την παρ. 1 της ΠΟΛ.1156/2017 εγκυκλίου, δηλαδή επιβάλλεται μία φορά τέλος επιτηδεύματος, ανεξάρτητα αν αυτά λειτουργούν ως έδρα ή ως υποκαταστήματα. Σε περίπτωση που η δραστηριότητα της εν λόγω επιχείρησης επεκτείνεται και σε άλλους κτιριακούς χώρους, θα επιβληθεί ξεχωριστό τέλος επιτηδεύματος για το κάθε επιπλέον κτίριο στο οποίο στεγάζονται οι εγκαταστάσεις της.

Στο μεταξύ, αντιδρά ο Σύνδεσμος Εταιρειών Βραχυχρόνιας Μίσθωσης Ακινήτων (Stama) στην επιβολή ξεχωριστού τέλους επιτηδεύματος σε κάθε κατάλυμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, τύπου Airbnb που στεγάζεται σε διαφορετικό κτίριο.

Σε υπόμνημά του προς τον Πρωθυπουργό και το υπουργείο Οικονομικών ο Σύνδεσμος ζητά την απόσυρση του συγκεκριμένου μέτρου που προβλέπεται σε εγκύκλιο της ΑΑΔΕ για τα Airbnb.

Αναλυτικά το υπόμνημα αναφέρει τα εξής:

«Σύμφωνα με το φορολογικό νομοσχέδιο το οποίο ψηφίστηκε στις 7 Δεκεμβρίου 2023 και τέθηκε σε ισχύ την 1η Ιανουαρίου 2024 οι νομικές μορφές οι οποίες διαχειρίζονται ακίνητα κατά εντολή και μέσω σύμβασης με τους ιδιοκτήτες ακινήτων εντάχθηκαν σε καθεστώς ΦΠΑ και λοιπών τελών.

Παράλληλα οι έχοντες και κατέχοντες τρία ή και περισσότερα ακίνητα υποχρεώθηκαν να δημιουργήσουν νομικές μορφές ώστε να συνεχίσουν να δραστηριοποιούνται στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης μέσω ψηφιακών πλατφορμών αλλά και εκτός αυτών.

Τότε χαιρετίσαμε τις αλλαγές αυτές αφού πιστεύουμε ακράδαντα ότι η βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να μπει στην εποχή της και τυπικά επαγγελματικής αντιμετώπισης αλλά και να αμβλύνει παράπονα και επιθέσεις που στρέφονται προς όλους, κυβέρνηση ιδιοκτήτες ακινήτων αλλά και επαγγελματίες διαχειριστές.

Παράλληλα ήμασταν και είμαστε ακόμα πεπεισμένοι ότι η συμβολή μας στα κρατικά έσοδα θα είναι ακόμα μεγαλύτερη των 650 εκατομμυρίων που ήταν το 2023.

Γνωρίζετε βαθύτερα από εμάς ότι είμαστε οι εκπρόσωποι μιας αγοράς με τζίρο μεγαλύτερο των 3.500.000.000 € και συνεχίζουμε να μεγαλώνουμε και ως οικονομία αλλά και ως συνεισφορά στο τουριστικό προϊόν της χώρας μας.

Επίσης γνωρίζετε ότι εκπροσωπούμε τους ιδιοκτήτες ακινήτων που κατέχουν ιδιοκτησία ενός ή δύο ακινήτων οι οποίοι δεν κατέχουν την γνώση ή δεν έχουν το χρόνο να ανταπεξέλθουν στις απαιτήσεις που έχει η ενασχόληση με τη βραχυχρόνια μίσθωση. Γίνεται λοιπόν αντιληπτό ότι δεν εκπροσωπούμε funds τα οποία αγοράζουν πληθώρα ακινήτων προς εκμετάλλευση.

Η αγορά μας δημιουργήθηκε μέσα σε 10 χρόνια, ουσιαστικά από το μηδέν. Με επενδύσεις και κόπο μικρο-ιδιοκτητών ακινήτων αλλά και εταιρειών startup του Ελληνικού οικοσυστήματος βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αμφότεροι δεν ζήτησαν ποτέ κανένα δάνειο, δεν πήραν ποτέ κάποια επιδότηση και δεν απόλαυσαν ποτέ καμία κρατική επιχορήγηση ή στήριξη όπως άλλοι κλάδοι ακόμα και σε πολύ δύσκολες εποχές όπως αυτή της πανδημίας.

Όμως τελικά γινόμαστε μάρτυρες δαιμονοποίησης και φορολόγησης μέχρι τελικής πτώσεως αυτής της μορφής η επιχειρηματικότητα αντί να αναγνωριστεί και να επιβραβευτεί η συμβολή της και η φορολογική της συμμόρφωση.

Σχετικά με την εγκύκλιο Ε. 2024 /09-04-2024

Στις 11 Απριλίου εντελώς αιφνιδιαστικά η ΑΑΔΕ εξέδωσε την εγκύκλιο Ε.2024/2024 με θέμα: Παροχή διευκρινίσεων αναφορικά με τη φορολογική αντιμετώπιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού μετά τις τροποποιήσεις που επήλθαν με τις διατάξεις του ν.5073/2023

Στην παράγραφο με αριθμό 15 αναφέρεται ότι:

15. Τα «Ακίνητα» που μισθώνονται ή υπεκμισθώνονται με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν. 4446/2016 από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, λογίζονται ως επαγγελματικές εγκαταστάσεις (έδρα και υποκαταστήματα) των ως άνω προσώπων και εφαρμόζονται οι διατάξεις του άρθρου 31 του ν. 3986/2011 (Α’152), περί επιβολής τέλους επιτηδεύματος. Το ίδιο εφαρμόζεται ανάλογα και για τα φυσικά πρόσωπα, τα οποία μισθώνουν ή υπεκμισθώνουν τρία (3) ή περισσότερα ακίνητα και αποκτούν εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα βάσει των διατάξεων της παρ. 1 του άρθρου 39Α του ΚΦΕ. Ως προς την επιβολή του τέλους επιτηδεύματος για τα δωμάτια που βρίσκονται εντός του ίδιου διαμερίσματος ή εντός μονοκατοικίας, καθώς και για τα διαμερίσματα που βρίσκονται εντός του ίδιου κτιριακού χώρου, εφαρμόζονται όσα έχουν γίνει δεκτά με την παρ. 1 της ΠΟΛ.1156/2017 εγκυκλίου, δηλαδή επιβάλλεται μία φορά τέλος επιτηδεύματος, ανεξάρτητα αν αυτά λειτουργούν ως έδρα ή ως υποκαταστήματα. Σε περίπτωση που η δραστηριότητα της εν λόγω επιχείρησης επεκτείνεται και σε άλλους κτιριακούς χώρους, θα επιβληθεί ξεχωριστό τέλος επιτηδεύματος για το κάθε επιπλέον κτίριο στο οποίο στεγάζονται οι εγκαταστάσεις της.

Η αυθαίρετη αυτή απόφαση σας στερείται κάθε λογικής αφού χωρίς καμία νομοθέτηση, προειδοποίηση ή διαβούλευση αναιρείται την Ε. 2141/16-07-2019 στην παράγραφο 11 της οποίας αναγράφεται:

Τα «Ακίνητα» που εκμισθώνονται ή υπεκμισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 από νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, δεν λογίζονται ως υποκατάστημα των ως άνω προσώπων.

Το 2024 εντελώς ξαφνικά τα ακίνητα που οι εταιρείες μας διαχειρίζονται στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης μετατρέπονται σε «υποκαταστήματα» χωρίς καμία αιτιολόγηση και χωρίς να πληρούνται οι προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, και αναιρώντας την ίδια ερμηνεία της ίδιας υπηρεσίας από το 2019.

Υπενθυμίζουμε ότι ακόμα και σε ερωτήματα του Λογιστικού Συλλόγου Αθηνών οι διευκρινήσεις σας ήταν ξεκάθαρες ότι τα ακίνητα που εκμισθώνονται ή εκμισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 από νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, δεν λογίζονται ως υποκατάστημα των ως άνω προσώπων.΄

Ένα τυπικό παράδειγμα

Σε ένα τυπικό παράδειγμα διαμερίσματος που έχει συνολικό έσοδο 15.000€ μια εταιρεία διαχείρισης μισθώνει το ακίνητο με ποσοστό από τον ιδιοκτήτη του και προσδοκά σε ένα μεικτό έσοδο 2.000€ περίπου. Σε αυτό το τυπικό παράδειγμα το τελικός κέρδος της εταιρείας διαχείρισης, μετά από έξοδα και φόρους, υπολείπεται σημαντικά των 600€ που θα κληθεί να πληρώσει για το τέλος επιτηδεύματος. Άλλωστε το ανάλογο του παραδείγματος για ένα ξενοδοχείο θα ήταν να επιβαλλόταν τέλος επιτηδεύματος 600€ για κάθε δωμάτιο ξενοδοχείου και όχι για το ξενοδοχείο συνολικά.

Σας ρωτάμε με το παρόν υπόμνημα.

1. Τι άλλαξε τόσο ξαφνικά και απροειδοποίητα στην ερμηνεία της έννοιας περί ακινήτων που διαχειρίζονται τα νομικά πρόσωπα και μόνο;

2. Ποιο είναι το κίνητρο και ο σκοπός επιβολής του τέλους επιτηδεύματος στα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης των νομικών προσώπων;

3. Ποιους σκοπούς εξυπηρετεί πέραν από μια ακόμα φορολογική άδικη και γραφειοκρατική επιβάρυνση;

4. Γιατί επιβάλλεται μέσα από μια εγκύκλιο απροειδοποίητα χωρίς καμία διαβούλευση και μάλιστα αναδρομικά ενώ πριν 4 μήνες ψηφίστηκε το νέο φορολογικό νομοσχέδιο;

5. Επιβάλλεται το μέτρο αυτό σε άλλους επαγγελματικούς κλάδους; Και σας αναφέρουμε χαρακτηριστικά.

a. Τα ATMs των τραπεζών τα οποία οποία πληρώνουν ενοίκιο βάση σύμβασης με τους ιδιοκτήτες ακινήτων ή τους ενοικιαστές των επιχειρήσεων ώστε να έχουν παρουσία και παράγουν κέρδος για τις τράπεζες (commissions από συναλλαγές) πληρώνουν τέλος επιτηδεύματος ανά σημείο;

Σας καλούμε λοιπόν να συμμεριστείτε τα εξής:

1. Την απώλεια εκατομμυρίων εσόδων για τα κρατικά ταμεία από τη συρρίκνωση της αγοράς μας.

2. Τα έξοδα που έχουν κάνει χιλιάδες συμπολίτες μας οι οποίοι αναγκάστηκαν να δημιουργήσουν νομικές οντότητες.

3. Την επιβίωση των εταιρειών διαχείρισης από ένα δυσβάσταχτο και άδικο φορολογικό βάρος.

4. Το νέο χτύπημα που δέχονται οι μικρομεσαίες και αμιγώς ελληνικές επιχειρήσεις για ακόμη μια φορά.

5. Την αύξηση της ανεργίας αφού θα αναγκαστούμε να προβούμε σε απολύσεις προσωπικού.

6. Το οικονομικό πλήγμα σε προμηθευτές μας και συνεργάτες μας κάθε είδους.

7. Την αύξηση του τελικού προσφερόμενου προϊόντος της βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Ελλάδα και ό,τι αυτό συνεπάγεται στην προσέλκυση επισκεπτών.

8. Το νέο χτύπημα που δίνεται σε μια ραγδαία αναπτυσσόμενη αγορά και στο τουριστικό προϊόν της χώρας μας.

Σας καλούμε

Να αποσύρετε άμεσα την παράγραφο 15 της Ε. 2024 /09-04-2024 και να επαναφέρετε την Ε. 2141/16-07-2019 σύμφωνα με την οποία διευκρινίζεται ότι «Τα «Ακίνητα» που εκμισθώνονται ή υπεκμισθώνονται στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού με βάση τις διατάξεις του άρθρου 111 του ν.4446/2016 από νομικό πρόσωπο ή νομική οντότητα, χωρίς την παροχή άλλων υπηρεσιών, πλην της παροχής κλινοσκεπασμάτων, δεν λογίζονται ως υποκατάστημα των ως άνω προσώπων».